不動産　賃貸経営　よくある質問Q&A集

89.（0833不動産）スベラない賃貸経営 (6)

老後の為にも不動産賃貸を考えています。
そのポイントを教えて下さい。

　　(08/12/5)

A: そしてどうする賃貸経営

本稿（1）～（5）で賃貸経営のチェックポイントを見てきましたが、さて最後は投資に踏み出すべきか否かです。

不動産はそもそも証券とは違い、比較的賃料収入が安定しているので、収益性のリスクは少ないと言えます。又、インフレともなると現預金では資金が目減りしますが、賃料は物価にリンクするという正確を持っているので、インフレ対策としても考えられます。
今回は触れないが、相続対策としても有効です。
更に、現状での地価は下落傾向にあり、投資環境としては悪くないと言えます。

しかし、基本は立地条件が良い事。駅に近いこと、買い物に近いこと。便利なところはリスクが少ないと言えます。

投資利回り
不動産物件は建物の築年数によって表面利回りが異なってきます。表面利回りとは分子を年間賃料、分母を総投資額としたもの。

築年数	表面利回り	リスクの程度
新築～築5年	6％程度	低い
築６年～築１０年	8％程度
築１１年～築１５年	10％程度
築１５年以上	12％程度	高い

注）全ての不動産物件に適用するものではありません。一般的として参考にして下さい。

これは新築物件は修繕箇所も少なく、入居者も比較的安定していますが、築年数が高くなると当然修繕費や急に入居者が退室して、空室率が高くなることが出てくるからです。つまり、築年数が高い物件に投資する場合、高い利回りを確保して置かなければ、最終投資採算に合わなくなるのです。

更に物件によっても異なってきます。
賃貸マンションと飲食店と比較した時は、飲食店のほうが表面利回りは高くなります。なぜなら、火災発生のリスク、設備の早期陳腐化のリスク、修繕費用の増加のリスク、次のテナントを探すまでの空室リスクなどが考慮されるからです。

（第６回了）

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