不動産　賃貸経営　よくある質問Q&A集

87.（0831不動産）スベラない賃貸経営 (4)

老後の為にも不動産賃貸を考えています。
そのポイントを教えて下さい。

　　(08/12/3)

A: 資金調達方法

資金の調達は最も慎重でなくてはなりません。
自己資金で出来れば文句はありませんが、それほどの現金を持っている方なら何も保有のリスクがたくさんある不動産の実物に投資をしなくても、他の投資手法をご存知かも知れません。

大半の方は銀行からの借り入れにより資金調達を行うでしょう。
このときのポイントしては次の通り。

①　貸出利率
入札により銀行を選びましょう。入札前には当方の条件（借入金額、返済期間、返済方法等）を書式に纏めて説明を開催します。3社程度は参加してもらいます。返済に問題ないことを立証する為に事業の目的、収入予定額、弁済額、オーナーの資産額と所得、家族の資産額などを口頭ではなく実物に基づき説明すること。出来れば自分の預金先銀行も入札参加してくれると良いでしょう。
担保設定や質権設定も銀行側の不信を払拭すべく、資金のキャッシュフローを作成して示すことが必要です。要は信用してもらう事です。
更に、連帯保証人に資産家がいれば文句はありません。
こうして入札により、金利の比較をしますと、現況下でも0.1～0.2％程度の違いが出てきます。
これが長期になりますから、初めての金利設定は重要です。

②　変動金利かか固定金利か
これは将来の金利動向をどう読むかによります。変動と固定では現行でも1.2-1.3%程度の差異があるようです。
現在の日本の金利は世界で最も低利ですので、いずれ上昇する可能性が高いのですが、では何時からとなると誰もわかりません。2000年8月からゼロ金利政策をとったがその後その改定を行ったもののそれでも0.3％に留まっています。1％未満を13年間以上続けています。
固定とは返済完了まで固定金利と言う意味ではありません。5年毎に見直しをされてその時点で再度変動か固定かを選択することになります。
変動は10年もの国債利率に準拠して設定されます。金利が変動すればそれにスライドして変動します。どちらが得かは終わって見なくては分かりません。

③　元利均等か元金均等か
これは明らかに元金均等にした方が安心です。当初は金利負担が高く割高に見えますが、返済期間が過ぎてくると金利分が徐々に減少してきますので、気分的には余裕が出てきます。
建物の修繕にお金が掛かってくる時期でもあり、元本部分を毎月一定額とする方式を採用して下さい。

④団体信用保険
この保険は貴方が返済期間中に万一のことがあった場合、保険で残金を返済を済ませるという保険です。所謂団信は0.3％程度加算されるので、これを含んだ金利を提案を銀行に求めます。

⑤　預金連動型ローン
このローンを取り扱ったいる銀行が日本には何行かあります。
例えば預金が1000万円あり、借入を3000万円とした場合、借入れ金から1000万円を指し引いた2000万円部分に金利が掛かるというものです。
検討してみる価値はあります。

（第4回了）
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