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85.（0829不動産）スベラない賃貸経営 (2)
老後の為にも不動産賃貸を考えています。
そのポイントを教えて下さい。
　　08/12/1)

A: ステップ４　運用シュミレーション
二つの手法で資料を作ります。
一つは損益計算書用として減価償却費を経費とし、借入金の返済（元本部分）は損益に関係しないので、計算書には項目表示されない物。
二つ目は現金・預金の面からみた、キャッシュフロー表を作ります。
減価償却費は現金として出費しないので項目として記載されず、変わりに借入金は現金の出として表示されます。

収入
少なくとも１０年以上の賃料予想を予測しましょう。
この時、現状より賃料が上昇基調にあるとは考えにくい。
建物は年々古くなり、設備も旧式になっていくし、近隣に新規の物件が建築されてくると、対抗上賃料を下げるか他の条件（更新料なしとか礼金なしとか）を 下げる事が多くなってきます。
従って賃料は年１％くらいの下降する事で見積もりを立ててみましょう。
勿論インフレで賃料アップと言う事もあり得ますが、それを前提には見通しは立てられません。

又空室率も考慮に入れておかねばなりません。上記と同じ理由により空室期間が長くなりがちです。
ここはご自分で予測して下さい。必要なら対前年の１〜２％の空室が増えると考えても安全サイドの計算表となります。

他に礼金、更新料ですが近年礼金０．５ヶ月といってキャッチフレーズに販売をしている大手仲介業者がいます。
この０．５ヶ月と言うのは、自社の手数料を削って販売するのかと言えば、決してそのような事はなく、要は大家さんが負担しているのです。大家さんの礼金分が０．５ヶ月減額される仕組みとなっています
私は、賃貸業の制度が弱体な為に、仲介業者に手数料を取られ過ぎていると思いますが、仲介してもらう必要もあり、立場が弱い事を感じます
宅地建物取引法では仲介業者は賃借人から家賃の１ヶ月分を受取る事が出来ますが、それを０．５ヶとしてその分大家から頂く訳です。

仲介業者の中には自分のホームページに掲載するからといって、更に０．５ヶ月の広告料を求めてきます。仲介業者は弱体の賃貸経営者を蝕んでいると言ったら言い過ぎでしょうか。

支出
１）修繕費を１０年以上の期間、見積もりをします。鉄筋コンクリートですと、２０年目くらいには屋上の防水加工の大規模修繕が必要になりますし、他に外壁や配管の清掃が必要です。

エレベータのある物件では、２５年目あたりで換装が必要になってきます。
更に５年目間隔くらいでエアコンや給湯器等の設備に痛みが出てきます。

コンクリート階段の割れ目も注意です。
ここから水分が入り、冬季に膨張してコンクリートを剥離させます。
更に鉄の部分の錆塗装など小まめの手入れが必要です。

こうした費用を見積もります。

２）仲介手数料
上記に述べた通りで賃料は下がり傾向なのに手数料は上がり傾向です。

３）諸税
不動産取得税は固定資産課税価格の４％、他に登録免許税や登記料が掛かります。
固定資産税は固定資産税課税価格の１．７％（都市計画税とも）。更に事業税も経費です。

４）支払金利
５）保険料、税理士報酬、事務用品費、雑費等
となります。

（第２回了）

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